Quando un’abitazione diventa inabitabile o riconosciuta ufficialmente inagibile, la legge italiana prevede aiuti economici e sgravi fiscali specifici, a tutela di chi si trova impossibilitato a usufruire del proprio immobile per cause indipendenti dalla propria volontà. Tuttavia, l’accesso a tali benefici non è automatico, ma richiede attenzione a dettagli procedurali precisi, una documentazione conforme e il rispetto delle norme attuali. Comprendere esattamente quali siano i requisiti richiesti, la tipologia dei vantaggi disponibili e la corretta sequenza dei passi da seguire è fondamentale per non perdere i diritti previsti dalla normativa.
Definizione e riconoscimento di inagibilità e inabitabilità
Per beneficiare di aiuti o sconti fiscali sulla propria casa, occorre che questa sia effettivamente riconosciuta come inagibile o inabitabile, termini regolamentati in ambito edilizio e fiscale. L’immobile viene definito in tale stato quando è oggettivamente impossibile abitarlo, a causa di gravi carenze strutturali, problemi tecnologici o igienico-sanitari tali da metterne a rischio la sicurezza o la salubrità. Nella maggior parte dei casi, sono esclusi i casi di degrado recuperabili mediante semplici interventi di manutenzione ordinaria; si parla invece di situazioni in cui è necessaria una ristrutturazione profonda o persino una totale ricostruzione dell’edificio.
Il riconoscimento ufficiale dell’inabitabilità avviene principalmente grazie a:
- un’apposita perizia tecnica, redatta dall’Ufficio tecnico comunale, da tecnici abilitati, dal Comando dei Vigili del Fuoco o dall’ASL territoriale;
- una dichiarazione sostitutiva di notorietà del proprietario, nei casi previsti dalla legge, autocertificando lo stato dell’immobile;
- un processo di valutazione da parte delle autorità comunali, che possono effettuare sopralluoghi per accertare le condizioni e, in caso di esito positivo, rilasciare un’apposita dichiarazione ufficiale di inagibilità.
Si tratta di una procedura indispensabile: senza certificazione ufficiale, non è possibile accedere alle agevolazioni previste.
Agevolazioni fiscali: riduzione e, in alcuni casi, esenzione IMU
Uno degli aspetti più rilevanti riguarda la riduzione fiscale dell’Imposta Municipale Propria (IMU). Per le abitazioni giudicate inagibili o inabitabili e dove sia comprovata l’impossibilità di utilizzo, la normativa regolata dall’art. 1, comma 747, lettera b), della Legge 160/2019 garantisce una riduzione del 50% della base imponibile IMU per tutto il periodo in cui lo stato dell’immobile rimane certificato. La riduzione si applica esclusivamente alle unità immobiliari effettivamente riconosciute tali e, nel caso di fabbricati composti da più unità autoconcluse, solo alle parti dichiarate inagibili.
Non basta però la dichiarazione del cittadino: è necessario presentare formale richiesta agli uffici comunali competenti, allegando tutta la documentazione probatoria, inclusa la perizia o la dichiarazione sostitutiva. L’agevolazione viene riconosciuta limitatamente ai periodi dell’anno in cui perdura la situazione di inagibilità/inabitabilità e cessa quando l’immobile torna a essere utilizzabile dopo i necessari lavori di ripristino.
In casi estremi, quando l’immobile è ridotto a un vero e proprio rudere privo di ogni utilizzabilità (tecnicamente denominato “unità collabente”), è possibile richiedere la classificazione catastale F/2. In questa circostanza, si può ottenere addirittura l’esenzione totale dal pagamento dell’IMU, in quanto l’immobile viene considerato privo di rendita imponibile.
Altri aiuti disponibili e possibilità di accesso ai contributi economici
Oltre agli sgravi fiscali, in determinati contesti – come ad esempio calamità naturali, incendi, terremoti o eventi imprevedibili che determinano l’inabitabilità – esistono forme di sostegno economico, che possono assumere la forma di:
- contributi per l’autonoma sistemazione, destinati a chi è costretto a trovare un alloggio temporaneo alternativo;
- rimborso per spese di affitto, applicabile principalmente nei casi in cui l’inagibilità dell’immobile sia conseguenza di un evento riconosciuto dal Comune o dalla Protezione Civile;
- interventi di sostegno alla ricostruzione, attraverso bandi specifici regionali o nazionali, mirati alla copertura parziale o totale delle spese di ripristino o ricostruzione dell’immobile danneggiato;
- facilitazioni all’accesso ai mutui agevolati per lavori straordinari, laddove riconosciuti a livello locale o centrale.
Per accedere a questi aiuti, che sono regolamentati da normative speciali e ordinanze contingenti, è fondamentale consultare i bandi e gli avvisi pubblicati dai Comuni o dalla Protezione Civile e conservare tutta la documentazione relativa alla perdita di agibilità. Solo una certificazione inequivocabile e tempestiva garantisce il pieno riconoscimento dei diritti previsti.
Obblighi procedurali e attenzione ai dettagli formali
Un aspetto che viene spesso trascurato riguarda i passaggi burocratici indispensabili per non perdere le agevolazioni e i contributi spettanti.
- È necessario presentare tempestivamente istanza agli uffici comunali o catastali, segnalando il nuovo stato dell’immobile e allegando la relativa perizia o dichiarazione.
- Per la riduzione IMU, va inviata una specifica comunicazione – spesso realizzata come atto sostitutivo di notorietà – all’Agenzia delle Entrate territorialmente competente, generalmente tramite raccomandata a/r o modalità telematiche per i Comuni abilitati.
- In caso di riclassificazione catastale a “unità collabente”, occorre intervenire presso il Catasto per la modifica della categoria e la contestuale sospensione/riduzione delle imposte dovute.
- Qualora si benefici di aiuti (come il contributo di autonoma sistemazione) per motivi legati a eventi straordinari, la domanda va presentata generalmente entro tempistiche stringenti, utilizzando i moduli predisposti dagli enti e allegando ogni certificazione richiesta.
Non rispettare queste prescrizioni, omettere documenti o ritardare le comunicazioni può rendere nullo il diritto agli aiuti e comportare rischi di contestazioni successive, incluso il recupero delle imposte non versate in caso di mancanza dei presupposti previsti dalla legge.
Cosa accade quando termina l’inabitabilità?
La dichiarazione di inagibilità è temporanea: una volta eseguiti i lavori di riparazione o ristrutturazione necessari a ripristinare la sicurezza e l’abitabilità, sarà necessario richiedere una nuova perizia o l’intervento dei tecnici comunali per attestare il ripristino dei requisiti. Solo dopo la revoca ufficiale della dichiarazione di inagibilità l’immobile potrà tornare al normale regime fiscale e normativo.
La tempestività di tutte le comunicazioni e la corretta interpretazione delle norme attuali sono la vera garanzia per tutelare i propri diritti di fronte a una situazione così delicata.
